Błędy Inwestorów I – zakup działki pod budowę domu

Przeglądając rozmaite fora dotyczące projektowania i budowy domu, nie sposób nie natknąć się na tematy dotyczące błędów, które popełnił każdy z budujących. Tematy, które są jednymi z najczęściej komentowanych i budzących największe zainteresowanie. Przyszłym budującym chcielibyśmy ułatwić zadanie i zebraliśmy w jednym miejscu zarówno pojawiające się wypowiedzi, jak i doświadczenia z naszej codziennej pracy. 

Geneza błędów

“Pierwszy dom buduje się dla wroga, drugi dla przyjaciela, trzeci dla siebie”. Dlaczego tak się dzieje?

Na szczycie listy powodów, dla których powstało to powiedzenie, z pewnością możemy umieścić szeroko pojętą niewiedzę, która bezpośrednio wynika z braku doświadczenia przy budowie i użytkowaniu domu. Szczególnie narażone na to są osoby, które spędziły dotychczasowe życie w budynkach wielorodzinnych, na mniejszej przestrzeni, bez własnego ogrodu i konieczności dbania o otaczającą przestrzeń. Za małe pokoje i brak miejsca na składowanie “szpargałów” to tylko kropla w morzu błędów popełnianych z nieświadomości o życiu w domu jednorodzinnym.

Na drugim miejscu śmiało umieszczamy pośpiech. Inwestycja polegająca na budowie domu potrafi trwać latami, a raczej nikomu nie zależy na rozkoszowaniu się jej przebiegiem – liczy się wyłącznie efekt finalny, do którego każdy budujący chciałby dojść jak najszybciej, a żeby go osiągnąć, trzeba zacząć budowę. Skutkuje to często chęcią maksymalnego skrócenia etapów, które poprzedzają rozpoczęcie robót budowlanych – zakup działki czy projektowanie.

Ostatnie miejsce na podium zostawiliśmy kwestiom finansowym. Argument, że każdy buduje taki dom, na jaki go stać, bardzo dobrze rozumiemy – sami na co dzień projektujemy dla naszych Klientów mając na uwadze ich możliwości i przewidywania budżetowe na budowę. Jednak w wielu przypadkach, z którymi spotkaliśmy się na forach internetowych, błąd polega przede wszystkim na niedopasowaniu oczekiwań i planów do budżetu – budujemy za duże i drogie domy, sugerując się wyłącznie opracowaniami wskaźnikowymi kosztów, dostępnych na stronach z gotowymi projektami domu. Wskaźniki te nie uwzględniają szczegółów projektu, a oparte są wyłącznie na kilku parametrach budynku, jak powierzchnia użytkowa, wysokość, rodzaj i kąt nachylenia dachu czy rodzaj wykończenia elewacji, co prowadzi do problemów finansowych przy wykończeniu budynku i wnętrz.

Częste błędy popełniane przy wyborze działki budowlanej

  • wielkość działki – duża część budujących nie zdawała sobie sprawy z ilości prac, które przez cały rok należy wykonywać dookoła domu. Duża działka to na początek wysoka cena, ale później również konieczność dbania o nią – koszenia, plewienia czy podlewania. Z drugiej strony, mała działka to problemy przy jej zagospodarowaniu – ograniczenia przy wyborze projektu [aby zachować minimalne odległości od granic i sąsiednich budynków: https://dompp.pl/odleglosc-domu-granicy-dzialki/], brak miejsca na elementy małej architektury, jak altanka, grill, wiata samochodowa czy miejsca parkingowe dla gospodarzy i gości;
  • uzbrojenie działki – wiele wypowiedzi dotyczących błędów popełnionych na etapie poszukiwania działki dotyczyło braku zainteresowania dostępnymi w najbliższej odległości sieciami: wodociągową, kanalizacyjną, gazową i telekomunikacyjną, co na późniejszych etapach skutkowało koniecznością kopania studni, montażu bezodpływowego zbiornika na ścieki sanitarne, koniecznością przeprowadzania długich przyłączy mediów na własny koszt czy korzystanie z często problematycznego internetu bezprzewodowego;
  • wygląd działki – niska cena świadczy nie tylko o potrzebie szybkiej sprzedaży działki, często też jest wynikiem złego jej stanu. Działki mocno zarośnięte, z dużą ilością drzew i krzewów wymagają dużego nakładu pracy i pieniędzy, aby przygotować ją do budowy domu oraz aranżacji ogrodu. Ma to też swoje plusy – umożliwia pozostawienie części roślin, dzięki czemu nie będzie trzeba czekać kilka-kilkanaście lat na osiągnięcie właściwego stanu przez nowe nasadzenia;
  • stan gruntu – rzadkością jest interesowanie się kupujących stanem gruntu na działce – skoro na okolicznych działkach domy stoją, to dlaczego na tej miałoby być inaczej? A jednak, rzadkością nie są wysypiska śmieci czy gruzu, które przez lata zdążyły zarosnąć i ukryć się pod wierzchnią warstwą gruntu, wysoki poziom wody gruntowej czy słabe grunty. Ze swojej strony zalecamy sprzedającym i kupującym zlecenie geologowi wykonanie odwiertów na działce, na podstawie których opracowuje on opinię geotechniczną. Dowiemy się z niej jaki jest rodzaj gruntu, jego warunki wytrzymałościowe czy poziom zwierciadła wody gruntowej. Opinię taką można zlecić wspólnie, dzieląc się kosztami – w przypadku zakupu działki, kupujący posiada już opinię, która przyda się na etapie projektowania fundamentów, natomiast w przypadku rezygnacji, sprzedający może taką opinię pokazać kolejnym zainteresowanym;
  • orientacja działki względem kierunków świata – skutkuje to często wieloma trudami przy wyborze projektu, dostosowania go do orientacji względem kierunków świata i nasłonecznienia, więcej o optymalnym ustawieniu budynku przeczytacie tutaj : https://dompp.pl/usytuowanie-domu-a-kierunki-swiata/
  • niedostateczne zapoznanie się z aktami prawa miejscowego – bardzo ważnym jest, aby wgłębić się w zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [https://dompp.pl/jak-czytac-mpzp/]. Można to sprawdzić na stronie internetowej gminy lub miasta – w tej chwili większość planów miejscowych dostępnych jest w internecie [w niektórych gminach są jeszcze problemy z dostępnością starszych planów], także możecie poznać zapisy planu na długo przed zakupem działki. Poza wytycznymi do samego budynku, jak jego wysokość, kąt nachylenia dachu, szerokość elewacji frontowej czy wygląd elewacji, warto również zapoznać się ze wskaźnikami dla zabudowy i zagospodarowania terenu:
    • maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy [np. 0,3 lub 30%] – definiuje jaką część działki możemy przeznaczyć pod zabudowę
    • wskaźnik intensywności zabudowy [zazwyczaj podany maksymalny lub jako zakres] – definiuje maksymalną powierzchnię całkowitą budynku [sumę powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji] w stosunku do powierzchni działki
    • wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej – definiuje jak duża część działki powinna pozostać niezabudowana, ‘zielona’.
  • w przypadku, kiedy działka nie jest objęta MPZP, do uzyskania pozwolenia na budowę, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy [różnice pomiędzy MPZP i WZ: https://dompp.pl/mpzp-wz/ , o samej decyzji WZ: https://dompp.pl/warunki-zabudowy/]. Wielu sprzedających, aby uczynić ich nieruchomość bardziej atrakcyjną dla kupujących, uzyskuje decyzję na własną rękę. Ma to swoje plusy i minusy: plusy- przyspiesza to proces uzyskania pozwolenia na budowę o kilka miesięcy, a minusy – uzyskana decyzja może być niezgodna z planowaną inwestycją i konieczne będzie tak czy inaczej uzyskiwanie nowej decyzji
  • niezorientowanie się na okolicę – poza samymi atutami działki, warto również zapoznać się z najbliższą okolicą nieruchomości. Dostępność usług, sklepów czy instytucji publicznych jak urzędy czy szkoły, transportu publicznego, również powinny być brane pod uwagę do decyzji o zakupie nieruchomości. Dodatkowo warto zapoznać się z planami inwestycyjnymi miasta/gminy w okolicy – czy na działkach sąsiednich nie są planowane zabudowy wysokie, jak bloki wielorodzinne, czy np. hale przemysłowe. Dokumentami, z którymi warto się zapoznać z pewnością jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla okolicznych działek lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które określa politykę przestrzenną i lokalne zasady zagospodarowania

W trakcie opracowywania artykułu okazało się, że jest on o wiele obszerniejszy niż przewidywaliśmy. Zdecydowaliśmy więc podzielić go na poszczególne etapy: zakup działki / projektowanie / budowa / aranżacja, aby zainteresowani czytelnicy nie musieli poświęcać całego popołudnia na uczenie się na błędach innych, także następne części już niedługo na naszym blogu.

Warto na koniec wspomnieć, że to, co dla jednego jest błędem, dla drugiego może okazać się jedną z głównych wytycznych – nie każdy potrzebuje dużej działki, ale z drugiej strony są osoby, które chciałyby mieć swoje własne ranczo. Warto jednak patrzeć na podejmowane decyzje pod wieloma kątami i być świadomym konsekwencji dokonywanych wyborów.

Zapraszamy do zapoznania się z drugą częścią, poświęconą błędom przy wyborze projektu domu : https://dompp.pl/bledy-inwestorow-projekt-domu/

Jeżeli macie swoje spostrzeżenia dotyczące zakupu działki, koniecznie zostawcie je w komentarzu dla pozostałych 🙂

Oznaczone , , , , , , , , ,