Warunki zabudowy

Decyzja o warunkach zabudowy / Warunki zabudowy / WZ

decyzja ustalająca warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wydawana dla terenów nieobjętych Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego.
Ustawa wyróżnia dwa rodzaje decyzji :
  • decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego – dla inwestycji celu publicznego
  • decyzję o warunkach zabudowy – dla inwestycji innych niż celu publicznego [WZ]
Decyzja WZ jest elementem planowania przestrzennego – określa czy dane zamierzenie nie narusza ładu przestrzennego.

Warunki zabudowy krok po kroku

Warto na tym etapie skorzystać z porady architekta, który wskaże prawidłowe usytuowanie budynku na działce, na podstawie analizy istniejącej zabudowy określi ewentualne możliwości i zagrożenia, a przede wszystkim doradzi.
 Na samym początku rozważań o Warunkach zabudowy warto wspomnieć o Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego – tereny nim objęte nie wymagają uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Więcej o MPZP można przeczytać tutaj : https://dompp.pl/jak-czytac-mpzp/

Istotnym elementem wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest fakt, że składający go nie musi być właścicielem działki, której wniosek dotyczy, dzięki czemu w wypadku, gdy właściciel nie wnioskował o warunki zabudowy, możemy sami to zrobić, jeżeli rozważamy jej zakup.

Przed złożeniem wniosku konieczne jest wstępne ustalenie gabarytów obiektu, który chcemy wybudować, np. poprzez wybór konkretnego projektu powtarzalnego (ale nie jego zakup, z tym poczekajmy do momentu otrzymania warunków zabudowy!). Konieczne również będzie sprawdzenie, czy wybrany projekt wpasowuje się w działkę, zgodnie z Warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Kolejnym krokiem jest ustalenie granic działki – ten etap wykonuje geodeta na kopii mapy zasadniczej.

Dalej przechodzimy do warunków technicznych przyłączy, określających sposób uzbrojenia działki. W tym przypadku praktyki urzędów są różne – jedne ich wymagają, drugie same je ustalają z miejscowymi przedsiębiorstwami odpowiedzialnymi za media.

Warunki niezbędne do wydania decyzji 

Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana gdy:

  • co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (przy czym przepisu tego nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie);
  • teren ma (lub będzie miał) dostęp do drogi publicznej
  • istnieje (lub jest projektowana) infrastruktura techniczna wystarczająca do obsługi danego zamierzenia budowlanego
  • teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na nierolnicze i nieleśne
  • decyzja nie narusza innych ustaleń (np. teren nie jest objęty przepisami ochrony konserwatorskiej uniemożliwiającej zabudowę)

Ile się czeka na wydanie decyzji o warunkach zabudowy i kto ją wydaje? 

Decyzja zostaje wydana przez wójta, burmistrza lub prezydenta (w zależności od urzędu, do którego składa się wniosek) w przeciągu ok. dwóch miesięcy. Czas ten jest zależny od wielu czynników, m.in. ilości uzgodnień, które urząd musi wykonać np. z konserwatorem zabytków lub lokalnym przedsiębiorstwem kanalizacyjnym i może potrwać wiele miesięcy.

Wydane warunki zabudowy trafiają następnie do wnioskodawcy oraz właścicieli działek sąsiednich. W przypadku odwołania sąsiadów od decyzji (nawet bez mocnego argumentu), sprawa trafia do ponownego rozpatrzenia.

Co zawierają wydane warunki zabudowy? 

  • charakterystykę inwestycji dozwoloną na działce,
  • określone warunki do projektowania budynków i zagospodarowania terenu objętego decyzją,
  • warunki techniczne przyłączy i infrastruktury technicznej oraz, w przypadku jej braku, konieczność wykopania studni czy szamba,
  • wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich,
  • maksymalne gabaryty budynku,
  • cechy geometrii dachu,
  • maksymalny współczynnik zabudowy działki,
  • linie zabudowy (obowiązująca lub nieprzekraczalna),
  • okres ważności decyzji – choć zazwyczaj są bezterminowe,

Należy jednak pamiętać, że mimo wydawania decyzji bez daty jej ważności, może przestać ona obowiązywać jeżeli inny inwestor uzyska nowe warunki zabudowy dla tej działki lub urząd rozpocznie proces uchwalania Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, a my nie uzyskaliśmy jeszcze decyzji o pozwoleniu na budowę – w wypadku, gdy pozwolenie zostało wydane, właściwy urząd musi uwzględnić warunki zabudowy w MPZP.

Różnice pomiędzy Miejscowym Planem Zagospodarowania Terenu a Decyzją o warunkach zabudowy 

Zapraszamy do przeczytania całego artykułu dotyczącego tego tematu https://dompp.pl/mpzp-wz/

Pytania, wątpliwości, sugestie? 

Zostaw w komentarzu lub skontaktuj się z nami : https://dompp.pl/kontakt/

Oznaczone co zawiera, decyzja o warunkach zabudowy, dom, dompp, gdzie załatwić, majchrzakpp, mpzp, warunki zabudowy

Dodaj komentarz