Odległość domu od granicy działki

Na usytuowanie domu na działce budowlanej wpływają nie tylko kwestie funkcjonalne i estetyczne. Konieczne jest również spełnienie wymagań zawartych w aktach prawa – „Rozporządzeniu […] w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie” oraz w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub Decyzji o warunkach zabudowy. Przyjrzyjmy się bliżej warunkom, jakie według polskiego prawa trzeba spełnić przy określaniu położenia domu na działce. 

Co mówią na ten temat Warunki Techniczne?

Podstawowe zasady ujęte w WT określają minimalne odległości budynku od granicy działki :

  • 4,00m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,
  • 3,00m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

Należy przy tym pamiętać o trzech sprawach:

  • odległość ściany  od granicy działki liczona jest od najbliższej krawędzi ściany;
  • w przypadku występowania okien dachowych muszą one spełniać warunek minimalnej granicy 4m od granicy działki;
  • w przypadku występowania okapów, gzymsów, balkonów, daszków nad wejściem, galerii, tarasów, schodów zewnętrznych, pochylni oraz ramp ich odległość od granicy działki nie może być mniejsza niż 1,50m.

§12, który definiuje te odległości, dotyczy budynków, których ściany nie stanowią ścian oddzielenia przeciwpożarowego. W tym przypadku należy zachować wymagane odległości od granicy działki oraz odległość między budynkiem projektowanym oraz budynkiem na działce sąsiedniej 8,00m w przypadku ścian z otworami lub 6,00m w przypadku ścian bez otworów okiennych lub drzwiowych.

Jeżeli np. na działce sąsiedniej istnieje budynek usytuowany 2,00m od granicy działki i posiadający otwory okienne wówczas projektowany budynek należy usytuować w odległości 6,00m od granicy działki, tak aby odległość między budynkami wynosiła 8,00m.

Usytuowanie domu na wąskiej działce wg Warunków Technicznych

W przypadku właścicieli działek wąskich – o szerokości mniejszej niż 16,00m, planujących budowę domu jednorodzinnego, ustawodawca pozostawił furtkę, umożliwiającą sytuowanie budynków bliżej granicy, dzięki czemu Inwestorzy nie są zmuszani do budowy domów bardzo wąskich.  Minimalna odległość ściany bez otworów okiennych i drzwiowych w tym wypadku wynosi jedynie 1,50m.

Istnieje również możliwość budowy ścianą budynku na granicy działki – pod warunkiem spełnienia określonych warunku przylegania całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, którego Inwestor uzyskał ostateczne pozwolenie na budowę.

Warunki techniczne dopuszczają też opcję usytuowania domu w odległości mniejszej niż 3,00m od granicy działki dla ściany bez otworów jeżeli budynek na działce sąsiedniej został wykonany (lub uzyskał prawomocne pozwolenie na budowę) przy granicy.
Warunkami, które trzeba spełnić, chcąc skorzystać z tej opcji są:

  • odsunięcie domu od granicy działki na co najmniej taką odległość, jak dom sąsiada
  • nieprzekroczenie w odległości 3m od granicy działki wysokości domu sąsiada
  • zastosowanie ściany oddzielenia przeciwpożarowego od strony granicy działki

Usytuowanie domu z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe według Warunków Technicznych

Odsunięcie od granicy działki ujęte zostało także w rozdziale 7 WT dotyczącym usytuowania budynków z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe. Pojawiają się tutaj kolejne warunki :

  • bazowa odległość między ścianami budynków o klasie odporności ‚E’ (brak odporności) – 8,00m;
  • jeżeli ściana zwrócona ku granicy działki lub przekrycie dachu jest wykonane z materiałów rozprzestrzeniających ogień, odległość tę należy zwiększyć o 50% (w przypadku, gdy budynki po obu stronach granicy posiadają takie materiały – 0 100%);
  • dla budynków wymienionych w §213 (między innymi jednorodzinne), jeżeli są zwrócone do siebie ścianami nierozprzestrzeniającymi ognia oraz nieposiadającymi otworów, odległość ta może zostać zmniejszona o 25%.

Usytuowanie domu na działce wg Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Decyzji o warunkach zabudowy

Zarówno Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, jak i Warunki Zabudowy dla działki zawierają w sobie wytyczne sytuowania budynków na działce budowlanej :

  • mogą zawierać minimalną odległość od granicy działki lub możliwość budowy na granicy działki
  • mogą określać również linię zabudowy, które wpływają na odsunięcie domu od frontowej granicy działki :
    • nieprzekraczalną linię zabudowy – określającą minimalną odległość budynku od frontowej granicy działki;
    • obowiązującą linię zabudowy – określającą dokładną odległość budynku od frontowej granicy działki.

Usytuowanie domu względem kierunków świata

Zapraszamy również do zapoznania się z naszym artykułem dotyczącym wpływu kierunków świata na dom i jego pomieszczenia : https://dompp.pl/usytuowanie-domu-a-kierunki-swiata/

Pytania, wątpliwości, sugestie?

Zostaw w komentarzu lub skontaktuj się z nami – http://dompp.pl/kontakt/ 🙂

Oznaczone budowa domu, dom, miejscowy plan zagospodarowania, odległość domu od granicy, usytuowanie domu, warunki techniczne, warunki zabudowy, wąska działka

2 thoughts on “Odległość domu od granicy działki

  1. a ściany prostopadłe do granicy działki jak daleko od rogu domu muszą mieć okna? czy to nadal obowiązuje: https://www.eporady24.pl/odleglosc_okien_od_granicy_dzialki,pytania,8,112,7630.html ?? bo sąsiad na wąskiej dzialce buduje sie tuz przy naszym płocie i zamierza mieć dosłownie okno na moim ogrodzie :/ jestem przerażona!! czy prawo naprawde nic na to??!

    1. Dzień dobry,
      odległość ściany z oknem od granicy działki, określona w Warunkach Technicznych, dotyczy ściany zwróconej w stronę tej granicy, niestety prawo nie reguluje odległości okien na ścianie prostopadłej.

Dodaj komentarz