Jak czytać MPZP?

Zanim podejmie się decyzję o zakupie konkretnej działki budowlanej (lub mieszkania), warto zwrócić uwagę na okolicę tej nieruchomości sprawdzając Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Określa jakie są założenia i wymagania lokalnych władz wobec terenów jej podległych. Na pierwszy rzut oka może wydawać się skomplikowany, dlatego postaramy się podpowiedzieć na co zwracać uwagę.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego – definicja

akt prawa miejscowego, przyjmowany w formie uchwały przez lokalne władze (Rada Gminy, Rada Miasta), określająecy przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu oraz rozmieszczenie inwestycji celu publicznego.
[rozszerzona definicja oraz porównanie z Decyzją o warunkach zabudowy dostępne tutaj : https://dompp.pl/mpzp-wz/ ] 

Gdzie znaleźć Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego? 

W przypadkach większości gmin Miejscowe Plany dostępne są na ich stronach internetowych, w dziale „Biuletyn Informacji Publicznej”, więc znalezienie interesującego nas Planu nie stanowi większego problemu, wystarczy jedynie numer ewidencyjny działki lub jej adres i już można ‚zerknąć’ co jest w nim zawarte.

Do celów projektowych, np. przy składaniu wniosku o pozwolenie na budowę, konieczne będzie już uzyskanie wypisu i wyrysu z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. W tym przypadku lepiej znać nie tylko adres, ale również arkusz mapy, numer ewidencyjny, numer księgi wieczystej. We wniosku również dobrze jest określić plan sytuacyjny obszaru, który nas interesuje – często urzędy wymagają szerszej perspektywy na planie przy wydawaniu decyzji o pozwoleniu na budowę, jednak na tym etapie przygotowywania inwestycji zalecana jest już współpraca z architektem.

MPZP – jak wygląda i z czego się składa

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego [dalej MPZP] składa się z :

  • uchwały rady gminy w formie opisu
  • rysunku planu, który jest załącznikiem do uchwały

Obie części składają się na wspólną całość, wzajemnie się uzupełniając.
Część opisowa zawiera w sobie definicje stosowanych pojęć, kategorie i grupy kategorii przeznaczenia terenu i jak należy je rozumieć, ogólne ustalenia dla całego obszaru objętego planem oraz dla konkretnych kategorii.

Część rysunkowa zawiera legendę oraz mapę terenu objętego Miejscowym Planem Zagospodarowania Terenu z podziałem na działki i kategorie.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego- źródło : geoportal.wroclaw.pl

Pojęcia, które mogą się pojawić w MPZP

Gęstość zabudowy – stosunek kubatury budynku do jego powierzchni terenu/działki [jedn. m3/ha]

Intensywność zabudowy – stosunek powierzchni całkowitej (sumę powierzchni wszystkich kondygnacji wszystkich budynków) do powierzchni terenu/działki [jedn. m2/ha]

Maksymalny dopuszczalny procent zabudowy – maksymalny stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni terenu/działki [jedn. m2/ha]

Minimalny dopuszczalny procent powierzchni biologicznie czynnej – minimalny stosunek powierzchni :

– terenu z nawierzchnią ziemną, urządzoną w sposób gwarantujący wegetację,

– wód powierzchniowych,

– tarasów i stropodachów, jeśli są one urządzone jako stałe trawniki lub kwietniki z taką nawierzchnią, przy czym ich powierzchnia nie może być mniejsza niż 10 m2 i jest uwzględniana w 50%,

do powierzchni terenu/działki [jedn. m2/ha]

Nieprzekraczalna linia zabudowy – linia wyznaczająca minimalną odległość budynku od granicy działki, ale pozwala na usytuowanie go w dalszej odległości

Obowiązująca linia zabudowy – linia wyznaczająca obowiązkowe położenie lica ściany budynku

Określa się również :

  • położenie obiektu w granicach działki (obowiązujące linie zabudowy, nieprzekraczalne linie zabudowy, odległość od drogi publicznej),
  • wysokość zabudowy i liczbę kondygnacji,
  • rodzaj zadaszenia (płaskie, spadziste o określonym kącie bądź dopuszczalnym zakresie, a na niektórych terenach również kolor i materiał pokrycia),
  • obiekty i strefy ochrony archeologicznej, konserwatorskiej lub środowiskowej,
  • rodzaj i kolor elewacji (głównie używany na terenach objętych ochroną konserwatorską),
  • ilość miejsc parkingowych (uzależniona np. od powierzchni budynku lub ilości osób zamieszkujących/przebywających w nim),
  • tereny podlegające strefom uciążliwości (np. hałas powodowany startującymi i lądującymi samolotami).

Na co zwracać uwagę? 

Cóż, najłatwiej powiedzieć – na wszystko. Każdy aspekt może decydować o tym, co i jak będziemy mogli wybudować na konkretnej działce budowlanej oraz jakie sąsiedztwo nas czeka.

Przede wszystkim warto przyjrzeć się okolicznym terenom, czy znajdują się tam działki oznaczone jako przemysłowe, pod zabudowę wielorodzinną, usługową lub jako rezerwy komunikacyjne (pod budowę drogi szybkiego ruchu lub poszerzenie aktualnie istniejącej ulicy, co może skutkować w przyszłości zajęciem tego terenu).

Utrudnieniem z pewnością będą tereny objęte ochroną (krajobrazową, archeologiczną, konserwatorską), ponieważ narzuci to konkretne rozwiązania i obostrzenia przy projektowaniu i realizacji domu.

MPZP a wybór projektu domu

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego swoimi ustaleniami ogranicza nam dowolność wyboru powtarzalnego projektu domu [w przypadku projektów indywidualnych są one dopasowywane do ustaleń MPZP]. Na co zwracać szczególną uwagę?

– maksymalny współczynnik zabudowy – określa jaki procent działki może zostać zabudowany, znając jej powierzchnię możemy wyliczyć maksymalną powierzchnię zabudowy i porównywać ją z powierzchniami zabudowy odpowiednich projektów

– wysokość zabudowy, dopuszczalna liczba kondygnacji budynku, szerokość frontowej elewacji

– rodzaj zadaszenia – MPZP często ogranicza dowolny wybór konstrukcji dachu. Zazwyczaj jest określony kąt nachylenia połaci dachowych (lub zakres dopuszczalnych kątów),  rodzaj pokrycia i jego kolor (w szczególności w strefach ochrony konserwatorskiej)

Wszystkie te czynniki powodują, że Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest ważnym punktem przy wyborze projektu gotowego i mocno zalecamy kontakt z architektem w celu upewnienia się, że możliwe jest wybudowanie wybranego projektu na działce budowlanej.

Problem z rozszyfrowaniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego? 

Skontaktuj się z nami lub zostaw komentarz, chętnie pomożemy 🙂

http://dompp.pl/kontakt/

Oznaczone dom, dompp, działka budowlana, jak czytać mpzp, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, mpzp, projekt domu, warunki zabudowy, wz

Dodaj komentarz