Pozwolenie na budowę – krok po kroku

Przystąpienie do budowy domu może odbyć się po uzyskaniu prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę (lub dokonaniu zgłoszenia, ale tym razem nie o tym mowa), a zanim ten moment nadejdzie, każdego Inwestora czeka żmudna droga przez formalności i papierologię.

ZAKUP DZIAŁKI POD BUDOWĘ DOMU

Zakup działki jest pierwszym i jednym z najważniejszych kroków na drodze do własnych czterech kątów, dlatego musi być poprzedzony dogłębną analizą ze strony Kupującego. Przede wszystkim należy określić stan prawny nieruchomości – czy jest uregulowana sytuacja wśród współwłaścicieli, ewentualne hipoteki lub problemem z dostępem do mediów [wody, kanalizacji, prądu, gazu…], które mogą prowadzić do konieczności budowy własnej studni bądź zbiornika na nieczystości.

Kolejną rzeczą wartą sprawdzenia przez zakupem działki jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego [MPZP] – akt prawa miejscowego, określający dopuszczalny rodzaj zabudowy, jej wysokość, maksymalny współczynnik zabudowy działki, kształt dachu… Różnorodność zapisów jest ogromna, ale jeżeli działka jest nim objęta i zezwala on na zabudowę jednorodzinną ułatwi to formalności na kolejnych etapach przygotowania do inwestycji.
Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego dostępne są w urzędzie gminy [lub miasta] oraz na stronach internetowych i serwisach ‚Geoportal’ odpowiednich jednostek samorządowych.

W przypadku, gdy na terenie działki nie obowiązuje MPZP, budujący ma obowiązek uzyskać Decyzję o warunkach zabudowy [WZ]. W wielu przypadkach sprzedający działkę dołącza do niej WZ, które można bez problemu przenieść na inną osobę [pod warunkiem zgody obu stron oraz zaakceptowania wszystkich zapisów WZ przez osobę, na którą decyzja ma być przeniesiona].
Na podstawie parametrów zabudowy w sąsiedztwie działki określane są parametry budynku, który można wybudować oraz warunki dostaw mediów i odprowadzania odpadów.

Co ważne, gdy działka nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, a aktualni właściciele nie dysponują WZ, każdy zainteresowany ma możliwość o taką decyzję wystąpić, ponieważ nie rodzi ona żadnych praw do terenu, nie narusza interesów osób trzecich oraz nie narusza zasad ochrony danych osobowych.

Przy okazji sprawdzania statusu prawnego działki, warto również zorientować się jak wygląda w rzeczywistości zarówno działka, jak i jej okolica. Dobrze, żeby spełniała następujące warunki :
– brak dużej ilości drzew i krzewów [wycinka może okazać się problematyczna, jeżeli weźmiemy pod uwagę często zmieniające się prawo w tym zakresie]
– wjazd na działkę od strony północnej lub zachodniej [ułatwia to rozmieszczenie pomieszczeń w przyszłym domu – więcej przeczytacie tutaj : https://dompp.pl/usytuowanie-domu-a-kierunki-swiata/]
– niewystępowanie w okolicy tras kolejowych, dróg o dużym natężeniu ruchu [do sprawdzenia przeznaczenie okolicznych gruntów w MPZP]
– niewystępowanie terenów przemysłowych [również można sprawdzić w MPZP]
– warunki gruntowo – wodne występujące na działce, wstępnie można określić po większym deszczu [utrzymywanie się wody na powierzchni] oraz roślinności na działce [np. roślinność typowa dla terenów podmokłych]. Warto również popytać sąsiadów o warunki, w których wykonywali fundamenty swoich domów.

PROJEKT DOMU ORAZ NIEZBĘDNE FORMALNOŚCI

Po dopięciu formalności związanych z zakupem nieruchomości gruntowej możemy przejść do kolejnego etapu, w którym w zależności od obowiązywania MPZP:
– jeżeli działka jest objęta Planem można zacząć poszukiwania gotowego projektu domu [lub biura architektonicznego do projektu indywidualnego domu], który spełnia warunki zapisane w MPZP
– w przypadku braku Planu, konieczne jest uzyskanie Decyzji o warunkach zabudowy [można to zrobić samemu lub zlecić architektowi]. Co ważne, przed uzyskaniem WZ nie należy kupować projektu domu, ponieważ nie ma pewności, że będzie on spełniał jej zapisy.

Mapa do celów projektowych i opinia geotechniczna o warunkach posadowienia

W międzyczasie można już zlecić geodecie opracowanie mapy do celów projektowych, która będzie potrzebna na etapie adaptacji projektu gotowego [o niej za chwilę] bądź opracowywania projektu indywidualnego.

Dodatkowo, warto, choć nie jest to wymagane prawnie, zlecić geologowi wykonanie ‚opinii geotechnicznej o warunkach posadowienia‚, który na podstawie wykonanych na działce odwiertów [zazwyczaj 2-3 w miejscu, gdzie przewidujemy posadowienie domu] określi warunki gruntowo – wodne na działce budowlanej. Z naszej strony mocno rekomendujemy zlecenie opinii, ze względu na fakt, że w projektach gotowych zakłada się pewne warunki, dla których zaprojektowane zostały fundamenty domu, a które z pewnością nie występują w całym kraju. Może się okazać, że posadowienie zostało mocno przewymiarowane [i fundamenty będą za duże, a więc nieuzasadnione ekonomiczne] lub niedowymiarowane [mające za małą nośność, co może prowadzić do problemów przy użytkowaniu – spękań, osiadania budynku, a nawet katastrofy budowlanej].

Projekt gotowy

Na tym etapie powinniśmy również zawiązać współpracę z architektem – jeżeli zdecydowaliśmy się na zakup projektu gotowego [który można zakupić samemu, po uprzednim upewnieniu się, że jest zgodny z zapisami MPZP/WZ lub zlecić architektowi] konieczne jest przeprowadzenie jego adaptacji [dostosowania] do warunków lokalnych, panujących na działce budowlanej, w skład której powinno wejść :
– sprawdzenie nośności fundamentów oraz dostosowanie ich do obecnych na działce gruntów
– dostosowanie projektu do ustaleń MPZP lub WZ – np kąt nachylenia dachu, jego pokrycie
– sporządzenie projektu zagospodarowania terenu na aktualnej mapie do celów projektowych
– dostosowanie projektu do lokalnych warunków klimatycznych, w przypadku realizacji budynku w innych strefach obciążenia śniegiem i oddziaływania wiatru niż określone w projekcie gotowym
– sporządzenie nowej charakterystyki energetycznej projektowanego budynku, uwzględniającej nasłonecznienie, temperatury występujące w okolicy oraz orientację budynku względem kierunków świata i naniesione zmiany w projekcie.
– na oryginale projektu powtarzalnego naniesienie kolorem czerwonym projektowanego zakresu zmian w części rysunkowej i opisowej [w szczególnych przypadkach wykonanie rysunków zamiennych]
– dołączenie kopii uprawień projektowych, potwierdzenia przynależności do izb zawodowych oraz oświadczenia o zgodności projektu z przepisami i zasadami wiedzy technicznej, aktualne na dzień wykonania adaptacji

Więcej o adaptacji projektu przeczytacie tutaj : https://dompp.pl/adaptacja-projektu/

Projekt indywidualny

W przypadku osób, które zdecydowały się na projekt indywidualny, właściwie powyższy akapit ich nie obowiązuje. Biuro projektowe, które wykonuje projekt indywidualny dopasowuje go pod wymagania zarówno Inwestora, jak i sytuację prawną na działce budowlanej, nie ma więc konieczności przeprowadzania jakiejkolwiek adaptacji.

Warunki techniczne przyłączenia do sieci

Przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę konieczne jest uzyskanie warunków technicznych przyłączenia do sieci. Aby je uzyskać, konieczne jest posiadanie opracowanej i aktualnej mapy do celów projektowych, na którą naniesiona zostaje lokalizacja projektowanego obiektu, i którą wraz z wnioskiem składa się w odpowiednim przedsiębiorstwie [energetycznym, gospodarki komunalnej, gazownictwie].

Wydanie decyzji, w zależności od przedsiębiorstwa, trwa ok 2 tygodni i zawiera ona takie informacje jak:
– miejsce instalacji licznika
– materiał wykonania przyłącza
– koszty budowy przyłącza
– informacje o podłączeniu przyłącza z siecią główną.

Pozostałe wymagania

Poza wymaganiami powyższymi, do uzyskania pozwolenia na budowę, potrzebne mogą być dodatkowe uzgodnienia lub opinie, jak zgoda Konserwatora Zabytków, Ochrony Środowiska lub wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Konieczność ich uzyskania powinna być określona w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunkach Zabudowy.

WNIOSEK O POZWOLENIE NA BUDOWĘ

Po skompletowaniu wszelkich niezbędnych opracowań, możemy złożyć wniosek o pozwolenie na budowę do Wydziału Architektury i Budownictwa Starostwa Powiatowego [bądź Urzędu Miasta – w przypadku miast na prawach powiatu] zawierający :
– wniosek o pozwolenie na budowę [Wniosek B1 o pozwolenie na budowę]
– oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane [Wniosek B3] – w przypadku więcej niż jednej osoby składającej wniosek lub ustanowienia pełnomocnika, konieczne jest dołączenie informacji uzupełniającej [Wniosek B4]
– decyzję o warunkach zabudowy [jeżeli nie obowiązuje MPZP]
– cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z wymaganymi zaświadczeniami, uzgodnieniami
– warunki techniczne dostaw mediów
– potwierdzenie dokonania opłaty skarbowej [w przypadku pełnomocnictwa]

Przykłady wypełniania wniosków [źródło : strona internetowa Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa] :
– wniosek o pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego – B1budowadomujednorodzinnego
– oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością osoby fizycznej – B3oswiadczenieosobyfizycznej
– oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością – mąż składający oświadczenie jako pełnomocnik żony – B3oswiadczeniemezapelnomocnikazony
– uzupełnienie danych pełnomocnika inwestora – B4danepelnomocnika

PYTANIA, WĄTPLIWOŚCI, SUGESTIE? 

Zapraszamy do komentowania 🙂

Oznaczone adaptacja projektu, budowa domu, dompp, formalności, krok po kroku, mapa do celów projektowych, opinia geotechniczna, pozwolenie na budowę, projekt domu, wniosek o pozwolenie na budowę, zakup działki

4 thoughts on “Pozwolenie na budowę – krok po kroku

  1. Jaka jest podstawa prawna dołączania do wniosku o pozwolenie na budowę warunków technicznych dostaw mediów?

    1. Dzień dobry. Zgodnie ze zmianami w Prawie Budowlanym wprowadzonymi w 2015r. nie ma obowiązku dołączania do wniosku o pozwolenie na budowę warunków technicznych. Jest to jednak z naszego doświadczenia dobra praktyka, dzięki której urzędnik rozpatrujący wniosek ma jasno przedstawiony sposób podłączenia mediów i podstawę prawną do rozwiązań zawartych na projekcie zagospodarowania terenu.
      Jedynym w tym przypadku wymaganym zapewnieniem jest oświadczenie zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą.

  2. Jaki jest średni czas oczekiwania na mapę do celów projektowych?

    1. Dzień dobry. Średni czas oczekiwania na mapę do celów projektowych wynosi ok. 4 tygodni.
      Zależy on przede wszystkim od tempa prac geodety, skomplikowania terenu oraz czasu, jaki Powiatowy Ośrodek Geodezji i Kartografii potrzebuje na wydanie geodecie materiałów do opracowania oraz późniejszą kontrolę i zatwierdzenie mapy.

Dodaj komentarz