Przystąpienie do budowy domu może odbyć się po uzyskaniu prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę (lub dokonaniu zgłoszenia, ale tym razem nie o tym mowa), a zanim ten moment nadejdzie, każdego Inwestora czeka żmudna droga przez formalności i papierologię.
ZAKUP DZIAŁKI POD BUDOWĘ DOMU
Zakup działki jest pierwszym i jednym z najważniejszych kroków na drodze do własnych czterech kątów, dlatego musi być poprzedzony dogłębną analizą ze strony Kupującego. Przede wszystkim należy określić stan prawny nieruchomości – czy jest uregulowana sytuacja wśród współwłaścicieli, ewentualne hipoteki lub problemem z dostępem do mediów [wody, kanalizacji, prądu, gazu…], które mogą prowadzić do konieczności budowy własnej studni bądź zbiornika na nieczystości.
Kolejną rzeczą wartą sprawdzenia przez zakupem działki jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego[MPZP] – akt prawa miejscowego, określający dopuszczalny rodzaj zabudowy, jej wysokość, maksymalny współczynnik zabudowy działki, kształt dachu… Różnorodność zapisów jest ogromna, ale jeżeli działka jest nim objęta i zezwala on na zabudowę jednorodzinną ułatwi to formalności na kolejnych etapach przygotowania do inwestycji.
Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego dostępne są w urzędzie gminy [lub miasta] oraz na stronach internetowych i serwisach 'Geoportal’ odpowiednich jednostek samorządowych.
W przypadku, gdy na terenie działki nie obowiązuje MPZP, budujący ma obowiązek uzyskać Decyzję o warunkach zabudowy [WZ]. W wielu przypadkach sprzedający działkę dołącza do niej WZ, które można bez problemu przenieść na inną osobę [pod warunkiem zgody obu stron oraz zaakceptowania wszystkich zapisów WZ przez osobę, na którą decyzja ma być przeniesiona].
Na podstawie parametrów zabudowy w sąsiedztwie działki określane są parametry budynku, który można wybudować oraz warunki dostaw mediów i odprowadzania odpadów.
Co ważne, gdy działka nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, a aktualni właściciele nie dysponują WZ, każdy zainteresowany ma możliwość o taką decyzję wystąpić, ponieważ nie rodzi ona żadnych praw do terenu, nie narusza interesów osób trzecich oraz nie narusza zasad ochrony danych osobowych.
Przy okazji sprawdzania statusu prawnego działki, warto również zorientować się jak wygląda w rzeczywistości zarówno działka, jak i jej okolica. Dobrze, żeby spełniała następujące warunki :
– brak dużej ilości drzew i krzewów [wycinka może okazać się problematyczna, jeżeli weźmiemy pod uwagę często zmieniające się prawo w tym zakresie]
– wjazd na działkę od strony północnej lub zachodniej [ułatwia to rozmieszczenie pomieszczeń w przyszłym domu – więcej przeczytacie tutaj : https://dompp.pl/usytuowanie-domu-a-kierunki-swiata/]
– niewystępowanie w okolicy tras kolejowych, dróg o dużym natężeniu ruchu [do sprawdzenia przeznaczenie okolicznych gruntów w MPZP]
– niewystępowanie terenów przemysłowych [również można sprawdzić w MPZP]
– warunki gruntowo – wodne występujące na działce, wstępnie można określić po większym deszczu [utrzymywanie się wody na powierzchni] oraz roślinności na działce [np. roślinność typowa dla terenów podmokłych]. Warto również popytać sąsiadów o warunki, w których wykonywali fundamenty swoich domów.
PROJEKT DOMU ORAZ NIEZBĘDNE FORMALNOŚCI
Po dopięciu formalności związanych z zakupem nieruchomości gruntowej możemy przejść do kolejnego etapu, w którym w zależności od obowiązywania MPZP:
– jeżeli działka jest objęta Planem można zacząć poszukiwania gotowego projektu domu [lub biura architektonicznego do projektu indywidualnego domu], który spełnia warunki zapisane w MPZP
– w przypadku braku Planu, konieczne jest uzyskanie Decyzji o warunkach zabudowy [można to zrobić samemu lub zlecić architektowi]. Co ważne, przed uzyskaniem WZ nie należy kupować projektu domu, ponieważ nie ma pewności, że będzie on spełniał jej zapisy.
Mapa do celów projektowych i opinia geotechniczna o warunkach posadowienia
W międzyczasie można już zlecić geodecie opracowanie mapy do celów projektowych, która będzie potrzebna na etapie adaptacji projektu gotowego [o niej za chwilę] bądź opracowywania projektu indywidualnego.
Dodatkowo, warto, choć nie jest to wymagane prawnie, zlecić geologowi wykonanie ’opinii geotechnicznej o warunkach posadowienia’, który na podstawie wykonanych na działce odwiertów [zazwyczaj 2-3 w miejscu, gdzie przewidujemy posadowienie domu] określi warunki gruntowo – wodne na działce budowlanej. Z naszej strony mocno rekomendujemy zlecenie opinii, ze względu na fakt, że w projektach gotowych zakłada się pewne warunki, dla których zaprojektowane zostały fundamenty domu, a które z pewnością nie występują w całym kraju. Może się okazać, że posadowienie zostało mocno przewymiarowane [i fundamenty będą za duże, a więc nieuzasadnione ekonomiczne] lub niedowymiarowane [mające za małą nośność, co może prowadzić do problemów przy użytkowaniu – spękań, osiadania budynku, a nawet katastrofy budowlanej].
Projekt gotowy
Na tym etapie powinniśmy również zawiązać współpracę z architektem – jeżeli zdecydowaliśmy się na zakup projektu gotowego [który można zakupić samemu, po uprzednim upewnieniu się, że jest zgodny z zapisami MPZP/WZ lub zlecić architektowi] konieczne jest przeprowadzenie jego adaptacji[dostosowania] do warunków lokalnych, panujących na działce budowlanej, w skład której powinno wejść :
– sprawdzenie nośności fundamentów oraz dostosowanie ich do obecnych na działce gruntów
– dostosowanie projektu do ustaleń MPZP lub WZ – np kąt nachylenia dachu, jego pokrycie
– sporządzenie projektu zagospodarowania terenu na aktualnej mapie do celów projektowych
– dostosowanie projektu do lokalnych warunków klimatycznych, w przypadku realizacji budynku w innych strefach obciążenia śniegiem i oddziaływania wiatru niż określone w projekcie gotowym
– sporządzenie nowej charakterystyki energetycznej projektowanego budynku, uwzględniającej nasłonecznienie, temperatury występujące w okolicy oraz orientację budynku względem kierunków świata i naniesione zmiany w projekcie.
– na oryginale projektu powtarzalnego naniesienie kolorem czerwonym projektowanego zakresu zmian w części rysunkowej i opisowej [w szczególnych przypadkach wykonanie rysunków zamiennych]
– dołączenie kopii uprawień projektowych, potwierdzenia przynależności do izb zawodowych oraz oświadczenia o zgodności projektu z przepisami i zasadami wiedzy technicznej, aktualne na dzień wykonania adaptacji
W przypadku osób, które zdecydowały się na projekt indywidualny, właściwie powyższy akapit ich nie obowiązuje. Biuro projektowe, które wykonuje projekt indywidualny dopasowuje go pod wymagania zarówno Inwestora, jak i sytuację prawną na działce budowlanej, nie ma więc konieczności przeprowadzania jakiejkolwiek adaptacji.
Warunki techniczne przyłączenia do sieci
Przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę teoretycznie nie jest koniecznie uzyskanie warunków technicznych przyłączenia do sieci. W praktyce jednak, ułatwiają zadanie zarówno projektantowi – aby odpowiednio naniósł na projekcie zagospodarowania terenu odpowiednie przyłącza i trasy instalacji. Aby je uzyskać, konieczne jest posiadanie opracowanej i aktualnej mapy do celów projektowych [niektóre wnioski są przyjmowane z mapą do celów opiniodawczych], na którą naniesiona zostaje lokalizacja projektowanego obiektu, i którą wraz z wnioskiem składa się w odpowiednim przedsiębiorstwie [energetycznym, gospodarki komunalnej, gazownictwie].
Wydanie decyzji, w zależności od przedsiębiorstwa, trwa ok 2 tygodni i zawiera ona takie informacje jak:
– miejsce instalacji licznika
– materiał wykonania przyłącza
– koszty budowy przyłącza
– informacje o podłączeniu przyłącza z siecią główną.
Pozostałe wymagania
Poza wymaganiami powyższymi, do uzyskania pozwolenia na budowę, potrzebne mogą być dodatkowe uzgodnienia lub opinie, jak zgoda Konserwatora Zabytków, Ochrony Środowiska lub wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Konieczność ich uzyskania powinna być określona w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunkach Zabudowy.
WNIOSEK O POZWOLENIE NA BUDOWĘ
Po skompletowaniu wszelkich niezbędnych opracowań, możemy złożyć wniosek o pozwolenie na budowę do Wydziału Architektury i Budownictwa Starostwa Powiatowego [bądź Urzędu Miasta – w przypadku miast na prawach powiatu] zawierający :
– wniosek o pozwolenie na budowę
– oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – w przypadku więcej niż jednej osoby składającej wniosek lub ustanowienia pełnomocnika, konieczne jest dołączenie informacji uzupełniającej
– decyzję o warunkach zabudowy [jeżeli nie obowiązuje MPZP]
– trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki oraz projektu architektoniczno – budowlanego wraz z wymaganymi zaświadczeniami, uzgodnieniami
– potwierdzenie dokonania opłaty skarbowej [w przypadku pełnomocnictwa]
Pozwolenie na budowę – krok po kroku
Przystąpienie do budowy domu może odbyć się po uzyskaniu prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę (lub dokonaniu zgłoszenia, ale tym razem nie o tym mowa), a zanim ten moment nadejdzie, każdego Inwestora czeka żmudna droga przez formalności i papierologię.
ZAKUP DZIAŁKI POD BUDOWĘ DOMU
Zakup działki jest pierwszym i jednym z najważniejszych kroków na drodze do własnych czterech kątów, dlatego musi być poprzedzony dogłębną analizą ze strony Kupującego. Przede wszystkim należy określić stan prawny nieruchomości – czy jest uregulowana sytuacja wśród współwłaścicieli, ewentualne hipoteki lub problemem z dostępem do mediów [wody, kanalizacji, prądu, gazu…], które mogą prowadzić do konieczności budowy własnej studni bądź zbiornika na nieczystości.
Kolejną rzeczą wartą sprawdzenia przez zakupem działki jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego [MPZP] – akt prawa miejscowego, określający dopuszczalny rodzaj zabudowy, jej wysokość, maksymalny współczynnik zabudowy działki, kształt dachu… Różnorodność zapisów jest ogromna, ale jeżeli działka jest nim objęta i zezwala on na zabudowę jednorodzinną ułatwi to formalności na kolejnych etapach przygotowania do inwestycji.
Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego dostępne są w urzędzie gminy [lub miasta] oraz na stronach internetowych i serwisach 'Geoportal’ odpowiednich jednostek samorządowych.
W przypadku, gdy na terenie działki nie obowiązuje MPZP, budujący ma obowiązek uzyskać Decyzję o warunkach zabudowy [WZ]. W wielu przypadkach sprzedający działkę dołącza do niej WZ, które można bez problemu przenieść na inną osobę [pod warunkiem zgody obu stron oraz zaakceptowania wszystkich zapisów WZ przez osobę, na którą decyzja ma być przeniesiona].
Na podstawie parametrów zabudowy w sąsiedztwie działki określane są parametry budynku, który można wybudować oraz warunki dostaw mediów i odprowadzania odpadów.
Co ważne, gdy działka nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, a aktualni właściciele nie dysponują WZ, każdy zainteresowany ma możliwość o taką decyzję wystąpić, ponieważ nie rodzi ona żadnych praw do terenu, nie narusza interesów osób trzecich oraz nie narusza zasad ochrony danych osobowych.
Przy okazji sprawdzania statusu prawnego działki, warto również zorientować się jak wygląda w rzeczywistości zarówno działka, jak i jej okolica. Dobrze, żeby spełniała następujące warunki :
– brak dużej ilości drzew i krzewów [wycinka może okazać się problematyczna, jeżeli weźmiemy pod uwagę często zmieniające się prawo w tym zakresie]
– wjazd na działkę od strony północnej lub zachodniej [ułatwia to rozmieszczenie pomieszczeń w przyszłym domu – więcej przeczytacie tutaj : https://dompp.pl/usytuowanie-domu-a-kierunki-swiata/]
– niewystępowanie w okolicy tras kolejowych, dróg o dużym natężeniu ruchu [do sprawdzenia przeznaczenie okolicznych gruntów w MPZP]
– niewystępowanie terenów przemysłowych [również można sprawdzić w MPZP]
– warunki gruntowo – wodne występujące na działce, wstępnie można określić po większym deszczu [utrzymywanie się wody na powierzchni] oraz roślinności na działce [np. roślinność typowa dla terenów podmokłych]. Warto również popytać sąsiadów o warunki, w których wykonywali fundamenty swoich domów.
PROJEKT DOMU ORAZ NIEZBĘDNE FORMALNOŚCI
Po dopięciu formalności związanych z zakupem nieruchomości gruntowej możemy przejść do kolejnego etapu, w którym w zależności od obowiązywania MPZP:
– jeżeli działka jest objęta Planem można zacząć poszukiwania gotowego projektu domu [lub biura architektonicznego do projektu indywidualnego domu], który spełnia warunki zapisane w MPZP
– w przypadku braku Planu, konieczne jest uzyskanie Decyzji o warunkach zabudowy [można to zrobić samemu lub zlecić architektowi]. Co ważne, przed uzyskaniem WZ nie należy kupować projektu domu, ponieważ nie ma pewności, że będzie on spełniał jej zapisy.
Mapa do celów projektowych i opinia geotechniczna o warunkach posadowienia
W międzyczasie można już zlecić geodecie opracowanie mapy do celów projektowych, która będzie potrzebna na etapie adaptacji projektu gotowego [o niej za chwilę] bądź opracowywania projektu indywidualnego.
Dodatkowo, warto, choć nie jest to wymagane prawnie, zlecić geologowi wykonanie ’opinii geotechnicznej o warunkach posadowienia’, który na podstawie wykonanych na działce odwiertów [zazwyczaj 2-3 w miejscu, gdzie przewidujemy posadowienie domu] określi warunki gruntowo – wodne na działce budowlanej. Z naszej strony mocno rekomendujemy zlecenie opinii, ze względu na fakt, że w projektach gotowych zakłada się pewne warunki, dla których zaprojektowane zostały fundamenty domu, a które z pewnością nie występują w całym kraju. Może się okazać, że posadowienie zostało mocno przewymiarowane [i fundamenty będą za duże, a więc nieuzasadnione ekonomiczne] lub niedowymiarowane [mające za małą nośność, co może prowadzić do problemów przy użytkowaniu – spękań, osiadania budynku, a nawet katastrofy budowlanej].
Projekt gotowy
Na tym etapie powinniśmy również zawiązać współpracę z architektem – jeżeli zdecydowaliśmy się na zakup projektu gotowego [który można zakupić samemu, po uprzednim upewnieniu się, że jest zgodny z zapisami MPZP/WZ lub zlecić architektowi] konieczne jest przeprowadzenie jego adaptacji [dostosowania] do warunków lokalnych, panujących na działce budowlanej, w skład której powinno wejść :
– sprawdzenie nośności fundamentów oraz dostosowanie ich do obecnych na działce gruntów
– dostosowanie projektu do ustaleń MPZP lub WZ – np kąt nachylenia dachu, jego pokrycie
– sporządzenie projektu zagospodarowania terenu na aktualnej mapie do celów projektowych
– dostosowanie projektu do lokalnych warunków klimatycznych, w przypadku realizacji budynku w innych strefach obciążenia śniegiem i oddziaływania wiatru niż określone w projekcie gotowym
– sporządzenie nowej charakterystyki energetycznej projektowanego budynku, uwzględniającej nasłonecznienie, temperatury występujące w okolicy oraz orientację budynku względem kierunków świata i naniesione zmiany w projekcie.
– na oryginale projektu powtarzalnego naniesienie kolorem czerwonym projektowanego zakresu zmian w części rysunkowej i opisowej [w szczególnych przypadkach wykonanie rysunków zamiennych]
– dołączenie kopii uprawień projektowych, potwierdzenia przynależności do izb zawodowych oraz oświadczenia o zgodności projektu z przepisami i zasadami wiedzy technicznej, aktualne na dzień wykonania adaptacji
Więcej o adaptacji projektu przeczytacie tutaj : https://dompp.pl/adaptacja-projektu/
Projekt indywidualny
W przypadku osób, które zdecydowały się na projekt indywidualny, właściwie powyższy akapit ich nie obowiązuje. Biuro projektowe, które wykonuje projekt indywidualny dopasowuje go pod wymagania zarówno Inwestora, jak i sytuację prawną na działce budowlanej, nie ma więc konieczności przeprowadzania jakiejkolwiek adaptacji.
Warunki techniczne przyłączenia do sieci
Przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę teoretycznie nie jest koniecznie uzyskanie warunków technicznych przyłączenia do sieci. W praktyce jednak, ułatwiają zadanie zarówno projektantowi – aby odpowiednio naniósł na projekcie zagospodarowania terenu odpowiednie przyłącza i trasy instalacji. Aby je uzyskać, konieczne jest posiadanie opracowanej i aktualnej mapy do celów projektowych [niektóre wnioski są przyjmowane z mapą do celów opiniodawczych], na którą naniesiona zostaje lokalizacja projektowanego obiektu, i którą wraz z wnioskiem składa się w odpowiednim przedsiębiorstwie [energetycznym, gospodarki komunalnej, gazownictwie].
Wydanie decyzji, w zależności od przedsiębiorstwa, trwa ok 2 tygodni i zawiera ona takie informacje jak:
– miejsce instalacji licznika
– materiał wykonania przyłącza
– koszty budowy przyłącza
– informacje o podłączeniu przyłącza z siecią główną.
Pozostałe wymagania
Poza wymaganiami powyższymi, do uzyskania pozwolenia na budowę, potrzebne mogą być dodatkowe uzgodnienia lub opinie, jak zgoda Konserwatora Zabytków, Ochrony Środowiska lub wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Konieczność ich uzyskania powinna być określona w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunkach Zabudowy.
WNIOSEK O POZWOLENIE NA BUDOWĘ
Po skompletowaniu wszelkich niezbędnych opracowań, możemy złożyć wniosek o pozwolenie na budowę do Wydziału Architektury i Budownictwa Starostwa Powiatowego [bądź Urzędu Miasta – w przypadku miast na prawach powiatu] zawierający :
– wniosek o pozwolenie na budowę
– oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
– w przypadku więcej niż jednej osoby składającej wniosek lub ustanowienia pełnomocnika, konieczne jest dołączenie informacji uzupełniającej
– decyzję o warunkach zabudowy [jeżeli nie obowiązuje MPZP]
– trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki oraz projektu architektoniczno – budowlanego wraz z wymaganymi zaświadczeniami, uzgodnieniami
– potwierdzenie dokonania opłaty skarbowej [w przypadku pełnomocnictwa]
ILE TRWA WYDANIE DECYZJI O POZWOLENIU NA BUDOWĘ?
O tym w osobnym artykule: https://dompp.pl/ile-czeka-sie-na-pozwolenie-na-budowe