Na usytuowanie domu na działce budowlanej wpływają nie tylko kwestie funkcjonalne i estetyczne. Konieczne jest również spełnienie wymagań zawartych w aktach prawa – „Rozporządzeniu […] w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie” oraz w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub Decyzji o warunkach zabudowy. Przyjrzyjmy się bliżej warunkom, jakie według polskiego prawa trzeba spełnić przy określaniu położenia domu na działce.
Co mówią na ten temat Warunki Techniczne?
Podstawowe zasady ujęte w WT określają minimalne odległości budynku od granicy działki :
4,00m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,
3,00m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.
Należy przy tym pamiętać o trzech sprawach:
odległość ściany od granicy działki liczona jest od najbliższej krawędzi ściany;
w przypadku występowania okien dachowych muszą one spełniać warunek minimalnej granicy 4m od granicy działki;
w przypadku występowania okapów, gzymsów, balkonów, daszków nad wejściem, galerii, tarasów, schodów zewnętrznych, pochylni oraz ramp ich odległość od granicy działki nie może być mniejsza niż 1,50m.
§12, który definiuje te odległości, dotyczy budynków, których ściany nie stanowią ścian oddzielenia przeciwpożarowego. W tym przypadku należy zachować wymagane odległości od granicy działki oraz odległość między budynkiem projektowanym oraz budynkiem na działce sąsiedniej 8,00m w przypadku ścian z otworami lub 6,00m w przypadku ścian bez otworów okiennych lub drzwiowych.
Jeżeli np. na działce sąsiedniej istnieje budynek usytuowany 2,00m od granicy działki i posiadający otwory okienne wówczas projektowany budynek należy usytuować w odległości 6,00m od granicy działki, tak aby odległość między budynkami wynosiła 8,00m.
Usytuowanie domu na wąskiej działce wg Warunków Technicznych
W przypadku właścicieli działek wąskich – o szerokości mniejszej niż 16,00m, planujących budowę domu jednorodzinnego, ustawodawca pozostawił furtkę, umożliwiającą sytuowanie budynków bliżej granicy, dzięki czemu Inwestorzy nie są zmuszani do budowy domów bardzo wąskich. Minimalna odległość ściany bez otworów okiennych i drzwiowych w tym wypadku wynosi jedynie 1,50m.
Istnieje również możliwość budowy ścianą budynku na granicy działki – pod warunkiem spełnienia określonych warunku przylegania całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, którego Inwestor uzyskał ostateczne pozwolenie na budowę.
Warunki techniczne dopuszczają też opcję usytuowania domu w odległości mniejszej niż 3,00m od granicy działki dla ściany bez otworów jeżeli budynek na działce sąsiedniej został wykonany (lub uzyskał prawomocne pozwolenie na budowę) przy granicy.
Warunkami, które trzeba spełnić, chcąc skorzystać z tej opcji są:
odsunięcie domu od granicy działki na co najmniej taką odległość, jak dom sąsiada
nieprzekroczenie w odległości 3m od granicy działki wysokości domu sąsiada
zastosowanie ściany oddzielenia przeciwpożarowego od strony granicy działki
Usytuowanie domu z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe według Warunków Technicznych
Odsunięcie od granicy działki ujęte zostało także w rozdziale 7 WT dotyczącym usytuowania budynków z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe. Pojawiają się tutaj kolejne warunki :
bazowa odległość między ścianami budynków o klasie odporności 'E’ (brak odporności) – 8,00m;
jeżeli ściana zwrócona ku granicy działki lub przekrycie dachu jest wykonane z materiałów rozprzestrzeniających ogień, odległość tę należy zwiększyć o 50% (w przypadku, gdy budynki po obu stronach granicy posiadają takie materiały – 0 100%);
dla budynków wymienionych w §213 (między innymi jednorodzinne), jeżeli są zwrócone do siebie ścianami nierozprzestrzeniającymi ognia oraz nieposiadającymi otworów, odległość ta może zostać zmniejszona o 25%.
Usytuowanie domu na działce wg Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Decyzji o warunkach zabudowy
Zarówno Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, jak i Warunki Zabudowy dla działki zawierają w sobie wytyczne sytuowania budynków na działce budowlanej :
mogą zawierać minimalną odległość od granicy działki lub możliwość budowy na granicy działki
mogą określać również linię zabudowy, które wpływają na odsunięcie domu od frontowej granicy działki :
nieprzekraczalną linię zabudowy – określającą minimalną odległość budynku od frontowej granicy działki;
obowiązującą linię zabudowy – określającą dokładną odległość budynku od frontowej granicy działki.
Odległość domu od granicy działki
Na usytuowanie domu na działce budowlanej wpływają nie tylko kwestie funkcjonalne i estetyczne. Konieczne jest również spełnienie wymagań zawartych w aktach prawa – „Rozporządzeniu […] w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie” oraz w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub Decyzji o warunkach zabudowy. Przyjrzyjmy się bliżej warunkom, jakie według polskiego prawa trzeba spełnić przy określaniu położenia domu na działce.
Co mówią na ten temat Warunki Techniczne?
Podstawowe zasady ujęte w WT określają minimalne odległości budynku od granicy działki :
Należy przy tym pamiętać o trzech sprawach:
§12, który definiuje te odległości, dotyczy budynków, których ściany nie stanowią ścian oddzielenia przeciwpożarowego. W tym przypadku należy zachować wymagane odległości od granicy działki oraz odległość między budynkiem projektowanym oraz budynkiem na działce sąsiedniej 8,00m w przypadku ścian z otworami lub 6,00m w przypadku ścian bez otworów okiennych lub drzwiowych.
Jeżeli np. na działce sąsiedniej istnieje budynek usytuowany 2,00m od granicy działki i posiadający otwory okienne wówczas projektowany budynek należy usytuować w odległości 6,00m od granicy działki, tak aby odległość między budynkami wynosiła 8,00m.
Usytuowanie domu na wąskiej działce wg Warunków Technicznych
W przypadku właścicieli działek wąskich – o szerokości mniejszej niż 16,00m, planujących budowę domu jednorodzinnego, ustawodawca pozostawił furtkę, umożliwiającą sytuowanie budynków bliżej granicy, dzięki czemu Inwestorzy nie są zmuszani do budowy domów bardzo wąskich. Minimalna odległość ściany bez otworów okiennych i drzwiowych w tym wypadku wynosi jedynie 1,50m.
Istnieje również możliwość budowy ścianą budynku na granicy działki – pod warunkiem spełnienia określonych warunku przylegania całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, którego Inwestor uzyskał ostateczne pozwolenie na budowę.
Warunki techniczne dopuszczają też opcję usytuowania domu w odległości mniejszej niż 3,00m od granicy działki dla ściany bez otworów jeżeli budynek na działce sąsiedniej został wykonany (lub uzyskał prawomocne pozwolenie na budowę) przy granicy.
Warunkami, które trzeba spełnić, chcąc skorzystać z tej opcji są:
Usytuowanie domu z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe według Warunków Technicznych
Odsunięcie od granicy działki ujęte zostało także w rozdziale 7 WT dotyczącym usytuowania budynków z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe. Pojawiają się tutaj kolejne warunki :
Usytuowanie domu na działce wg Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Decyzji o warunkach zabudowy
Zarówno Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, jak i Warunki Zabudowy dla działki zawierają w sobie wytyczne sytuowania budynków na działce budowlanej :
Usytuowanie domu względem kierunków świata
Zapraszamy również do zapoznania się z naszym artykułem dotyczącym wpływu kierunków świata na dom i jego pomieszczenia : https://dompp.pl/usytuowanie-domu-a-kierunki-swiata/